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新築住宅着工戸数統計より

平成25年度の新築住宅着工戸数は、前年比10.6%増の987,254戸で、4年連続の増加となったと、国土交通省は、2014年4月30日に、新築着工統計調査報告を公表した。
(参照 国土交通省 建築着工統計調査報告 平成25年度計 )

 調査報告によると新築着工数は、持家352,841戸(前年度比11.5%増)、貸家369,993戸(前年度比15.3%増)、分譲住宅259,148戸(前年度比3.8%)

 この背景には、2014年4月からの消費増税と、2015年1月からの相続税の税率の変更があると考えられている。

 すなわち、消費税が8%となる前に、新築住宅を着工し、2015年1月からの相続税の節税対策をしようという方々が多くいるというわけだ。

 消費税率の増税前というのは、わかりやすいが、相続税の節税のためにというのは、どういうことなのか?

 2014年1月から、相続税の課税対象の基礎控除額が40%引き下げとなる。つまり、現行の基礎控除額では、「相続財産の5000万円+1000万円×相続人の数」 となっているのが、2015年1月からは、「3000万円+600万円×法定相続人の数」となる。

 また、税率区分も、現行の6段階から8段階へと変更され、最高税率が50%から55%に引き上げられる。これらによって、今後、相続税の課税対象となる人数は、現在の年間約5万人から1.5倍から2倍、7万5千人から10万人に増えると予想されている。

 それでは、「新たに相続税の課税対象となる方が、相続税を節税するために、今のうちから何ができるのか?」
ということで、銀行や、不動産、保険等、金融関係の各社が、こぞってセミナーや勉強会を開催している。

 その際に紹介される主なものとして、相続税の課税対象となる財産を、生命保険を活用して、非課税枠を活用したり、生前贈与をする方法。教育資金の贈与による特別減税を活用する方法等と合わせて、小規模宅地の特例の活用する方法というものがある。

 土地に関する場合は、自分の自宅の敷地の相続評価額や、事業に活用していた宅地の評価額を特定の要件を満たすことで下げることができる。また、課税対象の土地に賃貸住宅を建てることで、その土地の評価額を地価公示価格の80%、建物の評価額を60%〜70%に下げる方法だ。新築の賃貸住宅物件が、都市部を中心に増加しているのは、このためだと考えられる。

ただ、新築の賃貸住宅物件を建てるということには、リスクも生じる。

 自己資金で新築できればよいが、自己資金がない場合、多くは、銀行等から借り入れをして新築物件を建てることとなる。そうすると借入金の返済をしていかなけらばならない。その際に、問題となるのは、少子高齢化の問題だ。

 都市部においては、人口の流入ということは、十分に考えられるが、それでも、今後、人口は減少していく傾向にある。となると、賃貸物件に、空き室が増えるリスクが考えられる。借入金を返済していくためには、空き室があるということは、大きなリスクになる。そこで、対策として考えられるのは、今後、高齢者や、労働力の増加のために、外国人に対する賃貸である。しかし、身元保証もなく、年金生活である多くの高齢者に賃貸するということに対してのリスクもある。

 貸す側には、家族のいない高齢者や、身元がよくわからない外国人に部屋を貸すということから、トラブルを避けたいとしながらも、空き室のままにはしておけないというリスクもある。

節税対策といいながらも、安易に考えると節税以上のリスクを抱えてしまうというケースも少なくない。

 空き室のリスクを下げるための方法の一つとして、身寄りのいない高齢者の方の賃貸契約に際して、賃貸オーナーを契約者とし、借り受ける方を被保険者としたオーナー様向けの少額短期保険の保険に加入するケースもある。これは、孤独死等の際の部屋の片づけ費用等をこの保険を活用して捻出する目的の保険として契約するケースが増えてきている。被保険者が高齢者となるケースが多いため、保険料は、高めとなるケースが多いが、高齢者の方への賃貸リスクを軽減する方法として活用を検討する価値はあると思う。

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2014年07月30日 | トピックス一覧



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